לאחר שהוחל בביצוע תמ"א 38 נמצא, שבניינים רבים לא יעמדו בתקן לעמידות מבנים בפני רעידות אדמה (תקן 413), גם אם יבוצע בהם חיזוק. המחוקק מצא פתרון לבעיה זו ובפברואר 2010 הוכנס תיקון לתמ"א 38 (תמ"א 38/2), המאפשר להרוס בניין קיים ישן שעומד בתנאי התמ"א הרגילה ולבנות במקומו בניין חדש (דומה לתכנית פינוי-בינוי, שבבסיסה התחדשות עירונית ולא חיזוק מבנים. ר.מ.). על פי התיקון, בניית הבניין מחדש תבוצע תוך תכנון מחודש שעומד בתקנים ההנדסיים המחמירים ביותר למניעת קריסה בזמן רעידות אדמה.
לאור הקושי במציאת קרקעות פנויות לבנייה במרכז הארץ, מהווה תמ"א 38/2 פוטנציאל משמעותי לבינוי של מגדלי מגורים מודרניים באזור זה. התיקון מחייב גם להוסיף במבנה החדש חניות מקורות לכל בעלי הדירות (לרוב חניה תת-קרקעית), לובי מודרני, מפלסים אחידים וממ"ד בכל דירה.
מתי עדיפה תמ"א 38/2 על תמ"א 38?
כאמור, כשחיזוק ושיפוץ לא יביאו את הבניין לעמידה בתקן 413, או כשמשתלם יותר כלכלית לבנות בניין מחדש מאשר לשפץ אותו. תיקון 2 גם מקל על דיירים שאינם מעוניינים להתגורר בבניין בזמן הבנייה בתנאים לא נוחים. מהנדסי הבניין ימליצו בדרך כלל כי הקמת מבנה חדש עדיפה על פני חיזוק מבנה ישן.
על פי התיקון, המבנה החדש ייהנה מתוספת בנייה לעומת המבנה הישן על בסיס תוספת קומות בהתאם מכוח תמ"א 38 ומכוח התב"ע המקומית, שבה שטחי בניה בלתי מנוצלים, תוספות והקלות כמותיות. השיקול אם להוציא לפועל פרויקט שכזה תלוי גם בתוכנית העירונית ובמיקום הנכס.
מה מקבלים הדיירים?
במהלך בניית הבניין החדש, מפונים בעלי הדירות מדירותיהם למגורים בשכירות, כשדמי השכירות לרבות עלויות העברת תכולת הדירות, מהדירה הישנה לדירה החלופית ומהדירה החלופית לדירה החדשה, משולמים ע"י היזם/הקבלן עמו התקשרו.
בסוף הפרויקט בעלי הדירות מקבלים דירה חדשה וגדולה יותר בבניין חדש לחלוטין, כששווי דירה כזאת גדול מזה של דירה משודרגת במסגרת תמ"א 38. כל העלויות, התשלומים, המיסים והאגרות הכרוכים בעסקה לרבות אלו החלים על בעלי הדירות (כגון מס שבח, היטל השבחה, שכר טירחת עו"ד לדיירים ןכד'), משולמים ע"י ועל חשבון היזם/הקבלן עמו התקשרו בעלי הדירות.
מה מקבל היזם?
על כל יחידת דיור קיימת, יקבל הקבלן בין 2.5 ל-3 יחידות דיור חדשות. בבניין בן 8 יחידות דיור קיימות יקבל היזם 18-25 דירות נוספות אותן יוכל למכור לשוק החופשי.